長沙市住建委發佈執行細則 搖號按戶籍年限或工作年限排序

6月25日，長沙市政府升級樓市調控政策，提出9條措施以保障剛性購房需求，遏制投機炒房，維護房地產市場秩序，促進房地產市場平穩健康發展。

這兩天來，各部門的後續配套細則陸續出臺，各項細則的出臺對於穩定樓市預期，明晰具體操作辦法，將起到積極意義。

樓盤搖號

搖號人數不超可售房源1.5倍

紅網時刻6月28日訊（瀟湘晨報記者 劉李）為貫徹落實《長沙市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》(長政辦函[2018]75號，以下簡稱為《通知》)精神，6月27日，長沙市住房和城鄉建設委員會發佈瞭《關於執行長政辦函[2018]75號文件細則》，細則對新房購房資格審查、項目銷售管理等作出明確規定。

對於新房購房資格審查，細則明確：成年單身傢庭，即成年個人傢庭，無須單獨立戶。穩定就業是指在長沙工作並自購房當月起已連續繳納12個月社保或個稅的。

市外遷入落戶、父母投靠成年子女落戶滿兩年的，大(中)專畢業生回原籍的，按長沙戶籍傢庭購房政策辦理。

現役軍人、城市房屋征收協議已備案的被征收人按原限購政策執行。

夫妻雙方離異（未再婚）不滿兩年的，需提供離婚證、離婚協議或法院判決書，以離異前配偶和未成年子女的信息作為查詢傢庭住房套數的依據。

項目銷售管理方面，細則明確，參加樓盤搖號的人數不超過可售房源的1.5倍。購房集中登記結束後，申購人數超過1.5倍的，優先滿足戶籍或工作單位地點在限購區域內的剛需群體，其他購房申請人不納入此次剛需搖號范圍。申請人按在限購區域內戶籍年限或工作年限排序，工作時間以限購區域內最早繳納社保或個稅時間作為起算點。

開發企業取得商品房預售許可後，嚴禁收取認籌金，但可以要求申購人提供銀行儲蓄證明，資金額度不得要求高於開盤方案中的首付資金額度。

《通知》實施前，已選房並交納定金的，已選房並在網簽系統中提交瞭購房資格審查申請的，已按項目開盤方案在網簽系統中完成首套剛需無房核驗且按規定程序在該項目開盤方案房源中選房的，均按遺留問題處理。

部門行動

長沙對關停中介門店“回頭看”

湖南新環境房地產經紀連鎖有限公司、湖南中環地產顧問有限公司，由於不同程度存在著門店無機構備案、未建立業務臺賬、無照經營、涉嫌低買高賣哄抬房價等問題，6月21日被主管部門責令所有門店停業兩周，關門整改。6月27日下午，長沙市住建委、長沙市發改委、長沙市工商局組成聯合執法小組，對長沙韶山路沿線的新環境和中環地產所有門店停業整頓情況進行瞭隨機“回頭看”。當天巡查的近10傢中介門店都大門緊閉，門上貼著紙條：行業整頓，集中學習。

在中奧地產梓園路一傢門店巡查過程中，聯合執法人員發現：該門店存在在工商行政部門註冊登記之後，未在住建行政部門進行備案；門店工作人員未取得相應資質證書；不能現場提供合同文本等違規行為，該門店被現場責令立即關門停業整頓，直至整改完成方可營業。

“對於長沙中介市場執法，我們不受時間限制，長沙市聯合執法小組堅持不發通知、不打招呼、不聽匯報、直奔現場的‘三不一直’突擊檢查，發現一起處理一起。”長沙市住房和城鄉建設行政執法局雨花大隊副大隊長胡傑表示，相關主管部門認真落實省委省政府、市委市政府的“反炒房”指示精神，對故意捂盤惜售、妄圖渾水摸魚混淆視聽、制造恐慌情緒的，將予以堅決整治。下一步，堅決貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關於房地產市場調控工作的要求，堅持問題導向，對中介機構及其從業人員哄抬價格、組織炒房、散佈虛假房價信息等違規行為綜合采取行政手段、經濟手段、法律手段予以打擊，形成有效震懾。

新環境地產仍有經紀人營業

6月21日上午，長沙市住建委、長沙市發改委、長沙市工商局組成的聯合執法檢查組召集16傢房地產中介機構主要負責人召開聯合執法約談會。會上，責令湖南新環境房地產經紀連鎖有限公司、湖南中環地產顧問有限公司所有門店停業兩周，關門整改。然而，6月26日，記者調查發現，新環境地產雖然門店已關停，但通過58同城聯系到其房產經紀人後，依然能進行租房業務辦理。

6月26日，記者實地走訪瞭香樟路周邊新環境地產的門店，看到門店卷閘門均已拉下，並貼上“行業整頓、集中學習，如帶來不便敬請諒解，有事聯系電話：×××”的紙條。

然而，記者通過58同城查詢租房信息，發現不少房屋租賃消息的發佈者，均顯示為“新環境地產經紀人”，打開這些經紀人的個人頁面，不少房源發佈的時間都在6月21日之後。

記者以租房者的身份，先後咨詢瞭錦泰廣場、人民東路、侯傢塘、香樟路和梅溪湖等片區的新環境房產經紀人，均表示可隨時去看房。記者

交易稅費

二手房交易面臨多交稅

為遏制投機炒房，充分發揮稅收對市場經濟的調節作用，促進長沙房地產交易市場的良性發展，6月27日，長沙市稅務部門頒佈公告，對長沙市限購區域內存量房交易個人所得稅核定征收率進行調整。市區（含望城區、高新區）、長沙縣其他個人轉讓住房個人所得稅核定征收率由1%調整為2%，非住房個人所得稅核定征收率由1.88%調整為2%。公告7月12日起施行。

根據稅法相關規定，其他個人轉讓不動產個人所得稅征收方式有兩種，即核實征收和核定征收。納稅人如果不能提供完整、準確的財產原值憑證，不能正確計算財產原值和應納稅額的，稅務機關可對其個人所得稅實行核定征收。通俗地說，如果納稅人轉讓不動產不能提供購買合同和發票（自建房屋不能提供建造成本費用支出的有效憑證），且在稅收征管系統中沒有上一次交易價格記錄的，稅務機關可對其個人所得稅實行核定征收，按轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。其他情況實行核實征收，適用20%的比例稅率。

記者從長沙稅務部門獲悉，2017年，長沙市存量房交易47249筆，入庫個人所得稅3.43億元，2018年1-5月交易10303筆，入庫個人所得稅1.05億元。此次公告對其他個人轉讓住房的核定征收率明確為：市區（含望城區、高新區）、長沙縣2%；瀏陽市、寧鄉市1%；對其他個人轉讓非住房的核定征收率明確為：市區（含望城區、高新區）、長沙縣2%；瀏陽市、寧鄉市1.5%。

其他個人是指自然人，不包括個體工商戶、個人獨資企業和合夥企業的自然人投資者。同時，公告還重申，轉讓土地使用權、不動產拍賣仍然按相關稅收政策規定執行。其他個人轉讓土地使用權核定征收率為2%；拍賣房產和土地使用權核定征收率為3%。

唯一住房稅收優惠政策仍然不變。其他個人轉讓自用達5年以上、並且是唯一傢庭生活用房取得的所得，繼續暫免征收個人所得稅。記者陳麗安實習生蘇健通訊員劉育華

李某將位於望城的一套商品住房（非唯一住房）通過中介機構轉讓，轉讓收入550000元（不含稅價），李某不能提供房屋購置合同、發票，契稅征管檔案中沒有上次交易價格。稅務機關對李某轉讓住房應繳納的個人所得稅采取核定征收，應繳個人所得稅為11000元（調整前應繳個稅5500元）。

楊某因投資需要，將購得的門面（位於開福區）對外轉讓，售價1220000元（不含稅價），不能提供取得門面的合同、發票，契稅征管檔案中沒有上次交易價格。稅務機關對其轉讓門面核定征收個人所得稅，應繳個稅24400元（調整前應繳個稅22936元）。

買賣雙方可自行約定稅費分擔方式

此次調整對二手房交易會帶來哪些變化？貝殼找房交易中心負責人認為，二手房交易中稅費是買賣雙方都要考慮的成本之一，此次個稅上調後，部分投資性客戶在決策時，更須考量自己的購房成本。該負責人認為，買賣稅費由誰來交並不是絕對的，而是買賣雙方博弈的結果，可以自行約定分擔方式，體現在合同中。

在二手房交易中，賣方經常會選擇“到手價”這種報價方式，將本應自己承擔的稅費轉嫁給買方。如果買方覺得不應該由自己承擔所有的交易稅費，可以在總房價上與賣方講價，讓房東作出讓步。也可以約定好各項稅費的分擔方式，在買賣協議中註明，買賣雙方各自承擔約定部分。記者陳麗安實習生蘇健通訊員劉育華

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銀行房貸暫未提高二套房首付比例

6月25日下午，長沙市政府召開房地產市場調控工作會議，為遏制炒房現象，保障剛性購房需求，再次出臺一系列新調控政策。記者采訪瞭長沙各銀行瞭解二套房房貸執行情況及未來是否調整，部分銀行表示等待人民銀行制定相關標準細則，銀行再根據標準執行銀行房貸相關政策，也有個別銀行表示將會把長沙房貸新政上報銀行總部，由總部再根據地方性政策制定銀行執行標準，銀行房貸暫未提高二套房首付比例。

根據融360提供的6月27日采集整理長沙房貸數據來看，在首套房方面，目前招行、浦發、華夏、郵儲、興業、工行、交行、中行、建行、農行、中信、民生、廣發、光大等銀行首套房首付比例均為三成，招行、浦發、華夏、郵儲，首套房房貸利率較基準利率上浮10%（目前央行公佈的基準利率為4.9%），興業、工行、交行、中行、建行、農行首套房房貸利率較基準利率上浮15%，中信、民生、廣發、光大首套房房貸利率較基準利率上浮20%。

在二套房方面，目前招行、浦發、華夏、郵儲、興業、工行、交行、中行、建行、農行、中信、民生、廣發、光大等銀行二套房首付比例為四成半；招行、浦發、華夏、郵儲、興業、工行、交行、中行、建行、農行、中信二套房房貸利率較基準利率上浮20%，民生、廣發、光大二套房房貸利率較基準利率上浮25%。

工商銀行方面表示，目前二套房首付比例與房貸利率，均按人民銀行現行標準嚴格執行，而建行方面也表示“未來房貸政策也將根據人民銀行相關標準執行”。記者劉紅

新政效應大車專用行車紀錄器

認籌降溫中簽率提高

6月26日是長沙市房地產新政實施的第一天，政策實施後究竟有沒有產生效果？

瀟湘晨報記者對長沙部分熱點區域的樓盤進行瞭探訪，發現在政策持續收緊後，長沙一些樓盤認籌人數出現明顯下降，中簽率大幅提高。真正的剛需群體買房難度降低瞭。

新盤認籌沒那麼火爆瞭

“政策出來後，我們項目符合購房資格的人數起碼下降瞭一半以上。”6月27日，長沙大道一個大型樓盤的營銷負責人說。

位於梅溪湖片區的梅溪正榮府上周剛拿到預售許可證，此次開盤的為178套144平米以下的剛需住宅，目前隻有一百多人參與認籌。

該項目銷售負責人表示，新政出來以後，大量客戶不符合購房資格，認籌的人數少瞭。正榮府上次開盤在今年5月，當時共推出192套房，有300多人認籌，基本開盤售罄。現在來售樓部看房的人已比往日少瞭很多。

央企帶頭不收認籌金

此前很多樓盤認籌需要交認籌金，但退下來很慢，有的甚至要30個工作日。本次長沙新政明確規定：嚴禁房地產開發企業以任何形式蓄客和收取認籌金。

長沙樓市新政後，長沙開始有樓盤特別是央企樓盤帶頭不收取認籌金，比如保利天禧，之前要收20萬認籌金，現在認籌不收一分錢認籌金。

6月26日當天，保利（長沙）西海岸置業有限公司迅速落實新政精神，並發出公告，表示“根據上級主管部門指示，為貫徹長沙樓市調控政策要求，杜絕投機炒房行為，保障政策范圍內的剛需群體購房利益，保利天禧C1、C2棟於即日起（6月26日）停止認籌，已認籌客戶資格將上報長沙市住建委相關部門進行購房資格審核，開盤方案結合新政文件精神予以重新制定，待上報相關主管部門審批通過後予以執行。”

保利地產湖南公司負責人表示，保利地產湖南公司將嚴格遵守長沙市相關規定，對即將開盤的項目公開公正搖號、選房。

有樓盤通知購房者補交首付款

新政實施當天，隨著包括公積金貸款政策等相關配套細則陸續出臺，長沙樓市出現瞭連鎖反應。

6月26日，長房雲時代的一位購房者向瀟湘晨報反映，她今年4月28日買瞭一套長房雲時代的房子，且簽瞭多鏡頭行車紀錄器推薦認購協議，付瞭首付款，此後就一直等著網簽。直到新政出臺，這期間開發商除瞭聯系過她一次看是否符合資格外，就一直未主動聯系過她。

6月26日，長房雲時代銷售突然給她打來電話，告知她根據最新規定必須補交8萬元首付款。“開發商說，因為我老傢有一套房，長沙這套算二套。根據公積金最新政策，二套必須首付六成。”這位購房者說。

該購房者還表示，雲時代像她這樣的客戶至少還有100多戶，都是還沒有網簽的。

“問瞭公積金方面，公積金管理中心已經明確回復新政前沒進窗的二套全部按六成。”這位購房者說。
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